北围2.8万是高位？想多了，还会更贵
有人钟爱横琴，也有人看好北围。
于是，房姐今天打算聊聊北围，这个曾经的荒芜之地，是如何一步步成为珠海的北大门？
我们先来捋一遍它的发家史：
2013年，珠海北站TOD项目启动，北围开始了建设之路；
2015年末，重磅项目国机机器人科技园在北围正式开工；
2016年末，深中通道动工；
2017年，礼和小学开学，北围首个民生教育配套率先落了地；
2018年5月，首次提出了“深化研究广州地铁18号线延伸至珠海的可行性”；
同年11月，《珠海市干线路网规划》公布，深珠通道在珠海侧的走向基本明确；
2019年，礼和中学选址曝光，继礼和小学后再弥补了北围教育资源的不足；
2020年4月，《金琴快线北延段（至珠中边界）工程（二期）批前公示》确定金琴快线北延连接北围；
同年5月，北围最新控规出炉，确立了珠海北部枢纽门户的发展定位；
2021年1月，北站宝龙城TOD综合体项目动工，北围迎来首座大型商业中心......
从规划，到产业，到教育、交通等民生配套，北围，正是这样步步“逆袭”。
房价“坐2望3”
你，错过了北围的“底”？
从荒芜之地，成长为热门板块，令人不胜感慨。
北围房价，“坐2望3”已是事实。
据房姐了解，天地源上唐府主推2栋88-98平2+1房，均价27500元/平，2022年交楼，目前100平以上的大户型已卖完。
一套2栋1单元8楼、约87平的2+1房，折后单价27866元/平，折后总价约244万，首付三成需要约74万，按照30年算，月供9230元，接近1万元。
丨天地源上唐府
另外，雅居乐国际花园这周末加推三期3栋，复式均价约24000元/平，平层均价27000元/平。
丨雅居乐国际花园
珠海公园九里主推8栋，约92平三房已卖完了，约105平四房均价27000元/平，预计四月加推3、4栋约92-105平三至四房，销售透露均价要去到3字头。
在售的还有万科第五园、首开龙湖天鉅（三期），总而言之，目前北围在售新房均价26000-27000元/平上下。
值得一提的是，在售项目中，只有万科第五园是精装交付，其余都是毛坯交付，算上装修费，片区均价其实已接近30000元/平。
丨珠海公园九里沙盘
此时此刻，再看当年。
北围大多数项目开盘初期定价在25000元/平以下，最低的甚至20000元/平出头就能拿下。
2018年，率先入市的雅居乐国际花园，推出精装复式单位，均价约33000元/平。随后大幅调价、产品改为毛坯发售，备案价单价最低22720元/平，面包比面粉还便宜。
同年，首开龙湖天鉅促销价也曾低至20000-21000元/平。
可以看出，去年7月是北围房价变化的分水岭。这个时间前入市的大多数项目，和目前均价相比，价差好几千每平。
魔幻的北围
曾拍出珠海最高单价商住地
很多事情，放到时间里看，就不一样了。
当时的“触底价”，现在看来很诱人，但要知道，2018年，已成立了十年的航空城新盘均价也仅2万出头，而且当时北围周边更不缺均价1字头的项目。
房价高开，就不得不提北围耐人寻味的拍地历史，房姐总结为三个阶段：
丨北围规划
第一阶段：“疯狂”的时代
2016年8月26日，格力地块以楼面价29120元/平，拍出了当时珠海最高单价商住地，一举震惊市场。
当天，雅居乐还以楼面价超28000元/平拿下北围三宗地，价格仅次于格力地块。
值得一提的是，2016年末深中通道即将开建，市场预期备受看好之下，北围房价看涨、土市难免升温。
以中山临珠大盘锦绣海湾城为例，2016年8月前，该盘均价一直保持在9000元/平上下，2016年12月加推，均价直接翻了一倍不止，冲上20000元/平。
丨锦绣海湾城项目动态截图 来源：搜狐焦点
第二阶段：高价地“诞生潮”
2017年，北围的土拍热潮集中在6月和12月，万科、招商、仁恒、华发相继拿地，虽然楼面价回落，在20000元/平徘徊，但“地价高企、购房成本难”的声音依旧涌现。
第三阶段：地价腰斩，逐渐回稳
2017年12月29日，龙湖以楼面价15020+2005.34㎡（配建）抄底北围地块，该宗地也成为了当时该片区楼面价最低的商住地，不算配建，与格力地块楼面价价差约15000元/平！
随后，清能、盈泰、宝龙、天地源等相继进场，除宝龙地块外，至今北围楼面价保持在14000-16000元/平的水平。
地价高开低走，到逐渐平稳，个中有项目开盘后封盘、再低价回归，也有项目“捂盘”等待入市时机。
丨珠海北站
高价地“解套”入市？
北围房价重回3万+/平？
除了在售项目，北围今年已明确入市时间的新盘有清能岭秀荟，预计5-6月开盘，样板间预计1月底开放，推出产品为71-121平二至四房，其中71平两房户型片区少有，值得关注。
接下来，还有北站宝龙城、唐家名苑、天地源项目、华发悦谷等项目入市，更不乏格力海云居、颐璟名庭、仁恒北岸苑等高价地项目。
丨北站宝龙城
目前，北围新盘均价约27000元/平，随着项目陆续入市，是否意味着北围房价会全面冲回3万+/平？
曾经，悬在北围头上的“高地价、低房价”的两座大山，已被逐渐逾越？
建议和思考：
1、北围在售产品毛坯为主，因此买房时一定要考虑好装修成本，按照片区均价算上装修费用，价格已接近3万大关。
2、不少项目在售房型利用半赠送面积做成N+1房，好处是可以“借”空间，另辟一个多功能房，如书房、酒窖、储物间...但当卧室使用，空间尺度不太理想。
3、北围房价被航空新城赶超，为何？还能买吗？
一则，2016年北围拍出楼面价约29000元/平的格力地块时，航空新城在售新房均价仅15000-17000元/平，北围发展初期高价地频出，导致项目价格跑高，更消耗了市场预期。
二则，洪鹤大桥通车、生活配套不断完善，航空新城迎来“看得见”的实质性利好，但北围利好主要看中长期、配套兑现也仍需时日。
三则，目前北围房价平稳增长，市场回血迅速。参考深中通道对马鞍岛房价的带动，随着广州地铁十八号线南延线、深珠通道迎来实质性进展，北围区位优势越发明显，房价很有可能反超航空新城。
至于天花板有多高？我们拭目以待吧。
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